Hombre, los tipos los controlan desde Bruselas, y menos Irlanda que también deben poniéndose finos de ladrillos el resto no parece que haya perdido la cabeza.

Lo que está claro es que los bancos ya han cerrado el grifo...

Y de lo que comenta Endre, la huída hacia adelante, pues no la veo factible. Primero porque muy pocos querrán comprar, segundo porque muy pocos pueden económicamente, y tercero porque los pocos que puedan se tendrán que enfrentar con el banco, que les va a conceder (como deberían haber hecho siempre) el 80% del valor real, con una cuota que no supere el 35% de sus ingresos.

Y en caso de que se reúnan los tres casos, podría darse la situación que el comprador tarde más en comprar por el exceso de oferta. Es una situación también estudiada; si tú miras un MP3 de una marca en un sitio y te vale 200€, en otro 198€ y en otro 205€, lo comprarás al más barato o al que más cerca te caiga, o al que tenga un color que te guste.

Pero como tú veas uno a 220€, otro a 198€ y otro a 178€, puede que busques más por tener la sensación de poder encontrarlo a 150€. Y más (como se está dando ya) si los propietarios o inmobiliarias te bajan el precio casi sin presionar.

Salu2

A mi personalmente, si todo esto se va al carajo no me va a dar pena nadie:

*Los que compraron a precios desorbitados por falta de previsión. Como se ha dicho antes, nadie les puso una pistola en el pecho y creían en la revalorización de lo que compraban sin pensar si era o no sensato.

*Los que especularon por usureros y por gentuza.

*Los políticos de PP/PSOE por corruptos y cortos de miras. Lo peor es que ni así van a perder esos 20 millones de votos.

Me dará pena si yo, o alguien de mi círculo cercano se queda sin trabajo... pero bueno, siempre nos quedará emigrar a un pais desarrollado durante una temporadita.

Un saludo

En todo este asunto hay mucha confusión y sensacionalismo. Para empezar hay que diferenciar entre sector inmobiliario y el sector de la construcción. El sector de la construcción es el que construye con ladrillos y cemento. El sector inmobiliario hace referencia al "servicio" de vender inmuebles. Las oficinitas esas pequeñas, tambien conocidas como chiringuitos financieros, que han plagado las calles pertenecen al sector inmobiliario. No construyen nada, solo trafican con pisos fomentando la especulación.

Astroc estaba cotizando en bolsa a un 1000% más de su valor real. Lo normal es que llegados a un punto su cotización vuelva a niveles más racionales.

Digo "racionales" porque en prensa siempre se habla de "desplomes", que es un término más tremendista, cuando lo que pasa realmente es que las cosas se racionalizan.

Un mercado, se dice que esta en burbuja cuando no le afectan las leyes de mercado como al resto de los mercados. Ya puede subir el euribor, caer la demanda... que mientras este en burbuja los precios no caerán. La burbuja "pinchará" cuando los precios de la vivienda caigan por algún motivo; sobreproducción, falta de demanda... y pinchazo no es lo que pasa ahora que los precios suben en menor proporción que otros años (cuesta más que suba algo que vale 50millones que 40).

Comparto tu opinión a medias; como bien dices, una burbuja económica se comporta de forma irracional (al alza) hasta que se produce un 'turning point', un hecho que hace que sea insostenible.

En estos momentos la burbuja YA ESTÁ PINCHADA, falta que se note, y me explicaré: el euríbor va como una moto (y ya se nos ha dicho que subirá bastante más, por activa y pasiva...), y los bancos cierran el grifo. Eso significa que en importe de pago al mes te cuesta lo mismo (o más) pagar ahora la hipoteca de 25 millones que la que tuvo en su momento el que compró en 2002 con 50; la diferencia es que el que compró por 40, ahora quiere 80, con lo que, aunque los precios hayan subido menos en los dos últimos años, entre la avaricia de los compradores y el aumento del euribor hace que sea absolutamente imposible aguantar la cuota mensual para la mayor parte de los posibles compradores. Esos dos puntos de euribor le aumentan al comprador un 40% del precio final (lo digo a ojo...), en comparación con el 2002, con lo cual un piso que 'costaba' 40 millones al que compra le vuesta en comparación 115...

Eso sin contar con que la mayor parte de los bancos están viendo las orejas al lobo y ya no dan el 110% del valor endeudando los ingresos al 65%, eso pasó a la historia (por lo menos en la mayoría).

ESE ES EL VERDADERO 'TURNING POINT', el hecho de que la gente NO PUEDA comprar.

A partir de ahí, falta que llegue el pánico, que puede llegar poco a poco o de golpe. Cualquiera que trabaje en el sector inmobiliario sabrá que las ventas están bajando una barbaridad, está empezando a difuminarse la idea de que la vivienda es un bien seguro, lo que ha espantado a los inversores, que aumentan la oferta queriendo sacar el beneficio ya. Bueno, los malos inversores, los buenos lo hicieron hace un año.

Y habiendo una sobreoferta bestial, la noticia de un hecho tan gráfico como la bajada de los valores inmobiliarios puede (no digo que vaya a serlo) el disparador para que la gente se empiece a interesarse, a preocuparse, y se produzca una situación en que el que pensaba comprar se espera y el que necesita vender baja rápido, lo cual aún retrae más al comprador.

Y si están hablando de 'correcciones lógicas por sobreprecio', el la bolsa el valor lógico lo marcan los activos. Y claro, si los activos de promotoras y constructoras (que se han visto afectadas, pero menos) son ladrillo y suelo, tasados a unos precios absolutamente disparatados, si se empiezan a producir correcciones pueden bajar aún más rápido que las inmobiliarias.

Y además es fácil de calcular: imaginaos que yo tengo 1.000.000 de m2, soy una promotora. a precio del 98 me vale 1€. Mis activos son 1 millón de euros. Desde entonces hasta ahora, he ido comprando (y muchas veces acumulando, para que suba el precio) y vendiendo, hasta los 2 millones de metros cuadrados que me quedan ahora. Pero entre todos hemos conseguido que el metro valga 10€; mis activos valen veinte millones de euros.

Pero eso sólo pasará mientras haya gente que compre el suelo (me da igual ladrillos) a ese precio; si ese precio están inflado (como lo está) y por sobreoferta y falta de demanda, cae a 5€, automáticamente mis activos valen la mitad, y tarde o temprano se tendrá que reflejar en bolsa.

Cuando toda está vorágine empezó las promotoras (y hasta constructoras) empezaron a acumular suelo como posesas (y ya tenían mucho), haciendo subir el precio, para que sus activos se multiplicaran. Así han conseguido entrar en bolsa, y con el desplome futuro, más de una se tendrá que salir de ella.

Y la intoxicación GENERAL informativa está muy clara: hace una año, no había burbuja, era una economía saludable. Ayer muchos telediarios comenzaron: Explota la burbuja!!!! Coño!!! Si nos llevan años diciendo que no existe, ahora YA NO LA DISCUTEN, NI SIQUIERA DISCUTEN QUE SE ESTÁ DESINFLANDO. Simplemente niegan que haya explotado, lo cual, visto como nos llevan tiempo engañando, hace que no tenga ninguna duda de que el reventón hará pupa.

Es curiosa la evolución:
- Precios elevados? Es porque la gente tiene dinero para comprarlos, es un valor seguro
- Bubuja? No, es que es una forma de invertir el dinero QUE NOS SOBRA según costumbre española
- Estabilización de precios? No, es un mercado increíblemente seguro. Subirá, pero menos, sin llegar a los dos dígitos (10%)
- Bajadas de precios? No, subirá como el IPC o un poco más. No hay burbuja
- Crisis del sector? No, qué va. Los precios se acomodarán al IPC. Quizás los precios estén un poco altos y se necesite un período de reajuste.
- Ni dios compra un piso, empiezan a cerrar chiringuitos? No, habrá un suave aterrizaje, como el IPC o un poco menor. Quizás haya una burbujita y tal.
- Explotan las cotizaciones de la bolsa? No, es una suave corrección NECESARIA debida al sobrecalentamiento del sector. Pero la burbuja no estallará

No os dejéis engañar, quien os da los datos son sectores interesados. Salen en la tele presidentes de inmobiliarias, de constructoras, de la sociedad de tasación, gente de banca que lo último que quiere es que esto explote, gente de bolsa que como explote pierden mucho o gente del gobierno que lo último que quiere son explosiones a un mes vista de las elecciones. No he visto a posibles compradores diciendo que van a una inmobiliaria y les ponen la alfombra, les dan café y les rebajan cantidades que hace un año no creerían.

Hasta que no ha pasado este desplome, todos ellos han negado la existencia de una burbuja. Después de la bajada de bolsa, todos ellos aseguran que no va a explotar, NADIE ha negado que exista.

Pues, blanco y en botella....

fe de erratas en el anterior post; puse chiringuito financiero en vez de chiringuito inmobiliario (los financieros son los tipo afinsa, que revalorizan sellos a precio de oro mediante estafas piramidales )

Ludwigvan @ 25 Abr 2007 - 02:19 PM escribió:En estos momentos la burbuja YA ESTÁ PINCHADA

No estoy de acuerdo! La vivienda sigue en burbuja y en requeteburbuja. Solo hay que ir a un chiringuito inmobiliario a ver lo que piden por 40m2. El dia que ronden los 30.000€ será cuando ya no haya nada de burbuja, precio del vuelo, ladrillos, mano de obra y beneficio de los promotores incluidos. Salvo por el detalle del suelo urbanizable que es una especie de bien escaso controlado por los ayuntamientos.

Ludwigvan @ 25 Abr 2007 - 02:19 PM escribió:ESE ES EL VERDADERO 'TURNING POINT', el hecho de que la gente NO PUEDA comprar.

Y no estoy de acuerdo! En mi opinión el "turning point" es la morosidad y lo razoné aquí -> http://90plan.ovh.net/~covenmys/wordpress/?p=78 citando a varios economistas, uno de ellos Wolfgang Munchau que escribe para el Financial Times.


Por cierto, hoy la bolsa, que hoy en día no es más que un casino lleno de niños grandes jugando con dinero, seguía bajando pero de forma moderada ya, con las inmobiliarias a la baja.

La bolsa se pretende que no puede bajar nunca, fluctua, ayer cayó, hoy los inversionistas compran a precio de "ganga" y en unos días vuelta para arriba. Al final solo será una fluctuación como otra cualquiera.

Si en el fondo creo que estamos de acuerdo. Cuando me refiero a que ya está pinchada, es a que, una vez llegado a su máximo punto, se agujerea (creo que eso pasó hace unos meses) y empieza a soltar aire. SIGUE EXISTIENDO, pero ya ha explotado, ya es imposible económicamente que tire hacia arriba y sólo hay que ver cuanto tarda en bajar.

Y también coincido contigo en lo de la morosidad, pero por otras vías; cuando cito la falta de demanda como punto de ruptura, principalmente es porque produce morosidad a muy corto plazo. Pero no de los compradores (esa se producirá a medida de que suba el euribor, se incremente el paro, de forma lenta, y sobre todo de los que tienen esa nueva arma de destrucción masiva para infelices que se llama 'hipoteca puente'), sino de promotores y constructores.

Los créditos que soportan estos últimos son muchísimo más grandes que los de los compradores; si tienes una promoción nueva de 100 viviendas, por ejemplo, entre el promotor y el constructor tendrán créditos por lo menos de 2000 millones de pesetas; especialmente las empresas más nuevas han invertido todo lo que han ganado en promociones mucho más grande de lo que podrían permitirse (financiando), pues la avaricia no tiene límites

Y a esos niveles si no venden aguantan muy muy poco, con cuotas de 5 millones al mes; como no pertenezcan a grandes grupos que les puedan respaldar se irán rápidamente a la mierda.

Y que es lo primero que harán si no venden? Pues bajar precios, no les queda otra. Primero recortarán de beneficos (que en estos momentos son muy muy altos), hasta hacerlos desaparecer progresivamente. Y después ya veremos. Estos grupos serán los que tiren del precio de oferta a la baja, la segunda mano es individual, con problemas grandes pero generalmente no tan acuciantes, y cuando se planteen por qué llevan tanto tiempo sin vender (ya pasa...) se darán cuenta que es porque la primera mano baja, y no les quedará más que pegar un buen recorte. Momento en que los promotores que aún estén enfangados tendrán que bajar ya no de beneficios, sino asumiendo pérdidas...

Es un círculo vicioso, y además tiene un efecto miedo impresionante, pues cuando la oferta va a la baja, el comprador es mucho más riguroso seleccionando, a parte de que generalmente se conciencia del momento histórico que vive y es consciente de que su inversión puede perder precio, y viendo cómo les va a los demás comprará exclusivamente si puede hacerlos sobrado. Y comprará únicamente al precio del que más prisa tenga por vender, nunca más caro.

Y en ese momento la gente se dará cuenta (si los poderes públicos y medios se atreven a decirlo en los resultados trimestrales claramente, cosa de la cual no me fío mucho) que por lo un piso similar al que un particular vende de segunda mano a 70 millones (el despistado que no se entera de nada y que confía en haber hecho la inversión de su vida), un promotor lo vende nuevo a 30 para quitarse el marrón, y entonces es cuando entrará el verdadero pánico.

Porque hasta entonces (repito, si se atreven a decirlo), aún conscientes de que no era buena época, no se imaginaba por donde iban los tiros. Mejor dicho, nadie quería darse cuenta. Y le quedarán dos opciones, o dejar de pensar en vender o meter el hachazo.

Con lo que te decía antes me refería que lo de la bolsa es un síntoma de que ya tocó techo y que está bajando, pero, depende cómo siga el tema, puede ser gasolina que acelere el proceso. El pescado está vendido, pues el descenso de demanda los promotores lo van a pagar muy caro en intereses, y eso a corto/medio plazo se verá con claridad, pero si esto se agrava con pinchazos gordos en la bolsa, puede ser mucho menos 'suave' (no hay ninguna burbuja que haya caído con suavidad), porque entonces el tío del piso de segunda mano que lo quiere ver por 70 millones se da cuenta del estado real de las cosas ya mismo, cuando de la otra forma igual tarda un año.

Hay gente muy primaveras, hace poco leí en un foro un tío que quería meterse a un piso de 70 millones (55 metros!!!!) para invertir y sacarse una tajada en un par de años. Según decía, era consciente de que no se sacaría 30 millones en un par de años, pero esperaba sacarse 15.

Y luego le echan la culpa al empedrado...

Muy interesantes vuestras opiniones... Este tipo de hilos son los que justifican un subforo de "actualidad/política" en un foro de tecnología musical.

Una pregunta, ya que os veo puestos en el tema. El que esté pensando en emanciparse de sus padres (¡ya era hora!), ¿qué opción debería escoger?...

1- Irse a una vivienda de alquiler y comprar dentro de unos años una vivienda a unos precios más baratos.

2- Comprar ahora mismo. Si la vivienda sigue subiendo como hasta ahora, o incluso a niveles más bajos, en unos años le será imposible acceder a la compra de una vivienda en propiedad (¡ahora o nunca!).

3- Seguir en casa de los papis.

Alquiler. Aunque compres una vivienda ahora te hará seguramente un segundo sueldo en casa para poder afrontarla. Multiplica eso por 35 años de convivencia y verás como es prácticamente imposible llevar este barco a buen puerto.

Yo prefiero pagar 5 de alquiler que 10 de hipoteca. Sí, a los setenta y pico años el piso sería mío pero son setenta y pico años de asfixia económica. Prefiero vivir deashogado y dentro de 35 años seguir pagando el alquiler si es que he llegado con salud.

Comprar????? ¡¡¡¡NUNCA EN MOMENTO DE MÁXIMA SUBIDA!!!!!

Te puedes ARRUINAR LA VIDA. En serio, muy en serio, infórmate bien.

Preveo que lo menos que pueden bajar será un 30% (me jugaría más a que fuera el 70% que el 30%), y la lógica económica dice que cuando un valor ha subido tanto, bajará hasta su valor real.

Y cuál es el valor real de un piso? Pues el que han puesto siempre los bancos hasta que se han vuelto locos y que es considerado un baremo estándar: el 30% de los los ingresos medios de un español a 15 años, otorgando un 80% del valor total. Sí, hablamos de una bajada espectacular.

Piensa que si te metes a una hipoteca de 1200€ /mes (dudo que encuentres un piso por menos), con subidas del euribor si llega al 6 se te quedará en...¿1800???. La cuota te puede subir un 50% tranquilamente en los próximos años, EL EURIBOR VA A SUBIR, QUE NO OS ENGAÑEN. Trichet lo ha dicho por activa y por pasiva.

Y te pongo el caso: compras por 40 millones. Bajan los pisos 'sólo' un 30%

Te sube la cuota en 3 años de 1200 a 1800. No puedes pagarlo. Te lo embargan. Ese piso en el mercado vale 28 millones. EN SUBASTA 16. Has amorizado 1 millón (con suerte) y has pagado 7 de intereses.

Es decir: 40 del piso, menos 1 que has pagado, más 4 de gastos metidos a hipoteca, le descuentas los 16 que han pagado en subasta...Y DEBES 27 MILLONES POR NADA!!!

Es decir, durante los próximos 30 años vas a dar 1200 al banco por nada!!!

Ten en cuenta que si todo esto explota mínimamente va ha haber paro, recesión, y aunque tengas un buen sueldo, lo primero que se recortarán serán pagas de beneficios, complementos, etc.

En estos momentos una persona que cobre menos de 3000€-3500€ pienso que es un auténtico suicidio meterte.

Por cierto, puede que no te tengan que embargar y que lo vendas porque no puedes pagarlo; en ese caso cuenta (si no baja mucho...) que en vez de 27 millones por nada deberás 16.

Y puede que ni siquiera tengas que venderlo porque cobres mucho, pero que cara se te va a quedar el resto de la vida cuando tú pagas por tu hipoteca 1800€ y la gente que entre a comprar en ese momento 1200 (y yo pienso que una cantidad lógica será 400-500)? Piensas tener hijos, viajar, cambiarte el coche? Con qué dinero?

Por cierto, si el euribor sigue subiendo, y pasa de 5, olvídate que nadie te compre un piso por encima de 25 millones. Echa cuentas...es la locura de la gente que se ha metido con 2,75, que en 5 años se le puede TRIPLICAR la cuota.

Yo en tu caso me iría de alquiler si tienes ganas y recursos. Eso de que es tirar el dinero me parece la mayor memez del mundo (acaso la gente no compra coches que dura 10 años? No compra ropa que dura 1? No compra comida?) Es un servicio como otro cualquiera, este ha sido el cancer de la sociedad española.

Cuando nuestros padres compraron nos hablaban de un 10% o más de intereses, que era mucho. PERO CON UNA INFLACCIÓN BESTIAL DE UN 8%, UN 10%, UN 15%. Eso quiere decir que a los 10 años COBRABAS EL DOBLE COMO MÍNIMO. Claro, y por eso te hablan de que el esfuerzo son los primeros años; te ajustas el cinturón 3 ó 4 años y vas saliendo adelante, porque tu sueldo crece una barbaridad y la cuota no.

Tened en cuenta que al entrar en Europa, tenemos una inflacción controlada; nuestros sueldos crecen un 3%-4%. Mientras a tus padres cada subida de sueldo devorava la hipoteca, nuestro sueldo tarda 15 años en recuperarse. Ah, y ellos no tenían euribor: era cuota fija, no tenían que estar pendientes de que podía subirles en un año un 15%

Y sobre todo, hablamos de pisos que costaban 3-4 años un salario medio neto. HOY CUESTAN 20!!!!

De verdad, que no os engañen (ellos lo hacen con la mejor intención), el escenario ha cambiado una barbaridad. Un piso no es una inversión; puede llegar a serlo, pero si lo haces con esa mentalidad en estos momentos TE PUEDE JODER TODA LA VIDA.

A que ellos no compraron para vender? El problema es que por mentalidad humana, a partir de cierta edad el hombre se vuelve conservador, y si a ellos les ha salido bien piensan que a tí también, pero ten muy claro que es tu calidad de vida la que está en juego.

Por eso, si te vas de alquiler o te quedas en casa es decisión tuya. Comprar hoy es una irresponsabilidad muy grande.

Salu2

Por cierto, y por completar el rollo; hay gente que cree que la vivienda siempre sube un 10% (o más) siempre. Les animo a que hagan la prueba partiendo de lo que hoy es un piso medio (pongamos 50 millones) al 10%, comparada con nuestro sueldo medio subiendo al 4%, y la hipoteca (aproximada) que puede salir de esto.

- Hoy: 50 millones, 1200€/mes (2 sueldos 2400€), hipoteca 1600€
Se llega justito. Sin hijos ni vacaciones ni cambiar de coche. Medio punto más de euribor y a tomar por culo. Por supuesto, dos sueldos
- 10 años: 117 millones, 1776€/mes (2 sueldos 3552€), hipoteca 3700€
Hombre, si no comen, no visten, no consumen agua y no llaman por teléfono, y si los gastos del piso son pequeños, si sus padres les pasan 800€ puede que uno de los dos se pueda duchar de vez en cuando
- 20 años: 305 millones, 2629€/mes (2 sueldos 5258), hipoteca 9760€
Las casas no se comprarán entre una pareja, se comprarán entre equipos de fútbol. 6 en cada habitación, el dormitorio de matrimonio para el entrenador, majajista y equipo técnico y el recibidor y pasillos para los suplentes. En el sofá cama del salón el árbitro.

Pues si en el caso a) que es en el que estamos, ni dios puede comprarse un piso (no debería a no ser que cobrase una burrada), pues imagínate dentro de 20 años...la gente no tiene ni puta idea de lo que habla.

Y muy poca idea de matemáticas, y te pongo un ejemplo que leí el otro día. Alguien dijo que su piso se había revalorizado un 50%, que hasta que bajara un 50% tenía mucho tiempo para ganarle pasta. Sí, la leche:

10+5=15 (10 más el 50% de 10)
15-7.5=7.5 (15 menos el 50% de 15)

Anda!!!!! No es lo mismo subir que bajar, fíjate tú. Pues lógico, el segundo porcentaje lo haces desde una cifra mayor. Ah, y no contamos el 10% (que por supuesto tienes metido a la hipoteca) de gastos, ni los 3 años que llevas pagando un 95% de interes. Cuando baje un 20% tu piso y alguien te demuestre que has hecho una inversión ruinosa, hablamos...Bueno, y después vendrá papá estado a descontarte su parte. Porque el que hayas metido los gastos en la hipoteca es tu problema, eso no se descuenta de la plusvalía...

El problema es que la codicia ciega a la gente. Un piso no es una inversión, es un bien necesario. Y el que juega con fuego se quema...

dreamtopia @ 25 Abr 2007 - 06:24 PM escribió:
2- Comprar ahora mismo. Si la vivienda sigue subiendo como hasta ahora, o incluso a niveles más bajos, en unos años le será imposible acceder a la compra de una vivienda en propiedad (¡ahora o nunca!).

Vamos a ver... es cuestión de sentido común:

-La vivienda subiendo un 15% anual
-Las revisiones salariales, redondeando, un 3% anual.

Evidentemente, esto no es sostenible de ninguna manera, y es lo que la gente no ha querido (sabido?) ver. Aderezalo con el ritmo de construcción brutal que se ha dado en este pais. Suma la sobreproducción de viviendas con el hecho que cada vez hay más potenciales compradores fuera del mercado y tendrás un sistema que no se sostiene por ningún lado.

Ludwigvan lo está explicando de una manera acertadísima... pero el mensaje que debe quedar es que COMPRAR AHORA ES SUICIDARSE FINANCIERAMENTE

Joder, no había visto los cálculos de Ludwigvan... A eso me refería...

Ludwigvan... Gracias por todos estos posts sobre el tema de la vivienda. Me han resultado muy interesantes y esclarecedores.

Yo no entiendo de números pero han sido la hostia. Y yo que me iba a comprar 11 pisos!

yo estoy muy contento de ver que por lo menos no me entranpare en esto de los pisos, pero a la vez estoy triste por ver como son las cosas, en fin, gracias por el hilo, lo seguire atentamente.