Comprar o alquilar el piso?

#15 Eso también.....

Por mi experiencia reciente (septiembre del año pasado), yo te podría decir que para mí esta cuestión depende de:

- Que tengas claro si quieres y puedes quedarte a vivir ya en un sitio fijo, o si crees que vas a tener que cambiar de casa por cuestiones laborales. Si ves la posibilidad de un sitio fijo ya tienes que plantearte la compra o el alquiler. Si no, alquiler de todas todas.

- Si en la zona más molona es muy caro, fija el centro de un círculo ahí y ve abriendo el radio, buscando, si no encuentras, abre más el radio....y busca siempre que la zona esté bien comunicada (si no te lo gastarás al final en transporte y no compensa).

- Los precios del alquiler en comparación con los de la compra. Yo llegué a la conclusión de que para pagarle la hipoteca a un casero que me cobraría un alquiler desproporcionado....para eso pago la hipoteca para mí. Pero esto depende mucho de cuánto te cobren por un alquiler.

- Una vivienda para alquilar tiene que estar en muy buenas condiciones. Hay caseros que no te dejan practicamente ni hacer un agujero para colgar un cuadro. Si no puedo poner la casa a mi gusto.... Eso depende también de las condiciones que te pongan, pero yo lo tendría en cuenta. Tampoco es cuestión de pagarle las reformas a un casero (eso ya lo he visto yo).

- Lo principal: si te convence la opción compra, te aconsejo que hagas lo que hicimos nosotros: asegurarte de que vas a poder pagarlo sin pasar apuros. Calcula cuánto ganas, cuánto tendrías que pagar como máximo (buscar hipotecas con techo máximo), cuánto tienes asegurado de contrato, cuánto tienes ahorrado, si te puedes permitir de vez en cuando entregar una cantidad grande de dinero para evitar intereses, intentar dar una buena entrada, y sobre todo.....todo se reduce a no comprar por encima de tus posibilidades. Si no puedes tener un superchalet de 60 millones de pesetas, te quedas con un pisito de 25 y dormirás tan tranquilo por las noches. (Parezco una viejuna, hablando en pesetas! ).

Yo tuve suerte y encontré en buena zona y a buen precio, pero después de buscar tanto que terminé harta del proceso de búsqueda.

Alguien escribió:

Bien, hoy en día mucha gente pensará que es bueno comprar un piso ya que los intereses están bajos y ahora está más barata la cosa. Bien es cierto pero hay que tener en cuenta varias cosas. Una de ellas es.... ¿hasta cuando va a durar esto? quizás dure 2 años, quizás dure 3, 4...

me temo que esto va durar mucho mas. hay economistas que hablan de 10 a 15 años. en el abril de 2011 España tiene que pagar la deuda que supera tres veces a nuestro PIB. España tendrá que ser rescatada si no paga la deudo. por cierto la deuda es de banca privada.

Exacto, lo que dice SPORT es realmente interesante. Los pisos hoy en día siguen estando caros. Las tasaciones empiezan a caer y los vendedores reacios a bajar más. Claro está, que no van a dar hipotecas por encima del 100%.

Yo no miro la compra de la vivienda en algo que me guste, lo miro más como una inversión de la que quiero sacar rentabilidad o mejor dicho hoy en día, en la que no quiera perder dinero. El tema está en que la casa que busque no va a ser para siempre sino para algo temporal ya que en x años si dios quiere intentaremos buscar cosas mejores.

La verdad es que es un tema delicado y para analizar. Si yo voy a gastar 9000 euros en un alquiler al año y mi vivienda que fijamos el precio hoy con opción a compra va a ser tasada en 10 o 13 mil euros menos... sale rentable el alquiler... y si a esto le añado que de momento en la comunidad de madrid los que viven de alquiler se pueden desgravar un poco, mejor se pone la cosa.

Estoy planteandome hacer un análisis serio sobre que es conveniente y a partir de que punto no me saldría rentable alquilar. Soy muy dado a mirar mucho la perra en estas cosas e intentar buscar la mejor solución. Si al final lo llevo a cabo, os lo colgaré en el foro para que echéis un ojo.

#19 claro que estan caros... por aqui hay pisos que estan en venta desde que llegué (5 años y medio)... claro que no bajaron mucho los precios, pero tampoco hay ventas. respecto de lo que comentaba psgirl

Alguien escribió:

- Los precios del alquiler en comparación con los de la compra. Yo llegué a la conclusión de que para pagarle la hipoteca a un casero que me cobraría un alquiler desproporcionado....para eso pago la hipoteca para mí. Pero esto depende mucho de cuánto te cobren por un alquiler.

al final tambien es un "juego" de expectativas. si se que los pisos todavia tienen que bajar prefiero pagar un alquiler probablemente sobrevalorado, pero sabiendo que cuando ocurra la adecuacion de precios o me bajan el alquiler o me alquilo otro piso (o planteo la compra, claro). en otras circunstancias o lugares probablemente elegiria la opcion de comprar, de hecho hace un par de años en una ciudad (no recuerdo el nombre, volvía desde logroño) veías pisos a 80000/100000 euros (50/60 mts2). pero en los lugares mas caros (madrid, bcn, gipuzkoa, etc) yo tiraría de alquiler.

Hola a todos

Bueno, os dejo aquí los cálculos que he realizado a simple vista sin tener en cuenta muchas cosas como los impuestos y demás. Creo que está claro lo que sale...


Vivir de alquiler o comprar un piso

Existen muchas posibilidades para poder independizarse: comprar, alquiler con opción a compra y alquilar. Veamos cada opción por separado:
1.- Comprar un piso: actualmente comprar un piso puede ser una mala inversión. Debemos partir de la base de la idea española que alquilar es tirar el dinero. Esto no siempre va a ser así y vamos a explica todo de la manera más sencilla posible.
Supongamos que queremos comprar un piso que tiene un precio de venta actualmente de 220.000 euros. Sabemos que nos gustaría al cabo de cinco años cambiarnos de piso porque estimamos que será el tiempo suficiente para mejorar en nuestro trabajo e ingresar más dinero. La situación en España de los pisos es difícil de predecir. En Irlanda la vivienda ha caído más de un 30%, al igual que en otros países vecinos. Según varios estudios de la U.E afirman que en España han caído en torno a un 15% los valores de tasación. Otros estudios afirman que los precios apenas han bajado. ¿Por qué? La gente es reacia a vender más barato y tener que cargar con una hipoteca y perder dinero. Es decir, si una persona compra el piso por 300.000, tiene una hipoteca pendiente de 290.000; éste nunca lo venderá por debajo de este precio. Por tanto, las personas a pesar de que su valor de tasación caiga, los precios apenas bajan un 10%. Con lo cual, los precios tienen que seguir bajando en torno a un 15% tirando por lo bajo y según la situación actual, la sobrevaloración de los pisos no va a cambiar en pocos años hasta que la cosa no mejore en el país. Un piso puede perder rentabilidad a lo largo de estos 2 años y no ganar nada de dinero en el inmueble a lo largo de al menos 5 o 6 años donde los precios se deberían seguir manteniendo.
Con lo cual, si compramos el piso de 220.000 y sabemos que puede perder un valor de un 15% en su tasación…. A la hora de venderlo se quedaría en 220.000 x 0,85 = 187.000 euros. Es decir, habría perdido en total 33.000 euros por el piso que acabo de adquirir. Si a esto le sumamos que no vamos a poder desgravarnos fiscalmente ese 15% en el IRPF, la situación empeora.
2.- Alquiler con opción a compra. En esta situación nos interesa aún mucho más ya que no perdemos tanto dinero. Bajo esta modalidad, nos podemos permitir el lujo de ir a por un piso algo mejor y que ronde un precio de 280.000 euros. Supongamos que lo que pagamos de alquiler nos descuentan el 100% y vamos amortizando capital. El precio del alquiler va a ser de 900 euros durante 2 años hasta que hagamos la opción a compra. El precio lo fijamos ahora: 280.000 euros. Por tanto, amortizamos lo siguiente: 900 x 12 meses = 10800 cada año, es decir 21600 los dos años. Se nos va a quedar para pedir una hipoteca de 258.400 €. Dicho esto ahora viene el juego de las tasaciones. El piso no fue tasado cuando se empieza el contrato y por tanto, como tienes que pedir hipoteca lo tienen que tasar. Seguimos manteniendo que los pisos van a caer en torno a un 15%. Con lo cual en nuestro caso vamos a perder 42.000 euros. El problema radica en que tampoco vamos a saber como va a estar el valor de tasación del piso cuando empiezas el contrato. Puede que el inquilino desvalore la vivienda y en vez de perder un 15% perdamos un 10%. Así pues, vamos a decir que tenemos un margen de error en torno al 5% (lo suficientemente amplio) y así ponernos en el mejor de los casos. Por tanto, nuestro piso habría perdido un 10% que traducido a números es 28.000 euros y pediríamos hipoteca de 252.000 euros.
Es decir, que tenemos una hipoteca pendiente de 258.400 euros pero el banco no nos va a conceder el 100% sino el 80% del valor de tasación. Como el piso ha sido tasado en 252.000 euros, el 80% es 201.600 euros. Por tanto necesitamos un total de 56.800 euros para poder llevar a cabo la hipoteca. Esto sin contar el impuesto de transmisiones patrimoniales, lo cual se agravaría.
Tenemos que añadir que normalmente hay que dar una entrada de unos 10.000 euros en estos contratos que se descontarían del precio de la hipoteca. Con lo cual, en el mejor de los casos necesitaríamos 46.800 euros para poder afrontar el pago de la casa. Se trata de una cantidad difícil de conseguir ya que sólo en alquiler se van 10800 euros al año, más todos los gastos que puedan tener del piso tales como luz, internet, comida, seguro, etc… Calculo que a simple vista se puede ahorrar unos 5000 euros al año y si llega.
No obstante, el alquiler con opción a compra también supone un ahorro de intereses que no se lo pagas al banco. Veamos cuanto dinero nos ahorramos. Supongamos que tenemos una hipoteca al Euribor + 0,5% para esos 280.000 euros a 40 años. La cuota que se tiene que pagar mensualmente es de 862 euros. De esto, vamos a pagar una media de intereses de 483 euros (es la mediana de los intereses en 2 años, un valor aproximado pero que nos dará una idea inicial y efectiva), con lo que nos ahorramos en la compra del piso un 11.592 euros que no pagamos. Es decir, que el ahorro de intereses que tenemos no supera a la pérdida de valor que pueda tener el piso en el mejor de los casos (dijimos que un 10%). Si al menos el ahorro fuera igual que lo que perdemos, nos daría igual y nos podríamos aventurar pero no es el caso.
Con lo cual, sólo por descarte nos queda la opción de alquilar una vivienda y buscar un buen precio. Los comienzos son siempre difíciles y la primera vivienda suele ser algo que se ajusta a las necesidades de cada uno iniciales si luego pensamos que podemos mejorar en el trabajo y ganar algo mas de dinero. Es decir, que de entrada una persona sabe que a los 5 ó 7 años se va a cambiar de piso. El problema es que no sabemos cuanto va a durar esta situación y cuando se va a revalorizar el piso al menos un 1% . Como mucho podemos sacar a la vivienda (y siendo optimistas) un 3 ó 4 % en 7 u 8 años, cantidad que no supera a la pérdida de valor que hemos obtenido.
Como conclusión, la mejor opción es buscar un alquiler económico y esperar a que pase esta situación. Si nos vamos de alquiler vamos a pagar unos 750 euros anuales, es decir, 18.000 euros en dos años más un % de lo que suban de alquiler por el IPC, en total en torno a los 18.400 euros que gastaríamos en alquiler, cantidad que no es superior a lo que pueda perder nuestro piso en 2 años que era de 28.000 euros siendo optimistas.

¡Buenos cálculos! Veo que ya estás con la cabeza como un bombo, como me pasó a mí en su día. Y como me sigue pasando día tras día, para qué engañarnos....

Los cálculos han sido aproximados y está claro que me he puesto en una situación tirando a ser más optimista... pero hay matices como todos los parados que hay, que el euribor va a seguir subiendo el año que viene, quitan la ayuda de los 426 euros, etc...etc... Es decir, más pisos que no van a ser pagados.

#10

Sí, claro que hay un propietario, y en la mayoría de casos el propio estado. Lo cual propicia que los precios de la vivienda en alquiler no se desborden y que haya políticas sociales en materia de vivienda sensatas.

Yo no pienso comprar, no es rentable ni mentalmente sano (preocupaciones etc...).
El problema de la vivienda actualmente es el precio del suelo, que parecía oro y no arcilla.
Cuando empiecen a construir viviendas con unos márgenes de beneficio sensatos y con suelo comprado a su precio real, los pisos costarán como poco un 25% menos.

Igualmente, por desgracia, de la masa de gente hipotecada y que se encuentra desempleada, hay muchos que no van a encontrar trabajo antes de que dejen de recibir el subsidio por desempleo. La tasa de morosidad se va a disparar (si no al tiempo).

Ya está bien de darle cancha a estos especuladores que han jugado con la vida de muchísimas familias aprovechándose del engaño y de la corrupción. En este país de pandereta donde no nos echamos a la calle aunque nos estén reventando la vida y la de nuestros hijos es normal que nos pasen estas cosas.

Nos llegamos a convertir en la octava potencia económica gracias a reventar nuestras libertades y recursos económicos de los próximos 25 años y engañando tanto hacia dentro como hacia fuera.

A comer sopa todos...

#24 +1!!!!!

Bueno, he retocado un poco todo y lo he colgado en mi facebook lo que he hecho. Dejo el enlace para quien lo quiera leerlo online.

https://docs.google.com/document/pub?id=1Ud1Rvs2fWwLOOAOpuhwIBH6bK1Y_tsrPt-rAl6t3zK4

#26

Como vean esto los de intereconomía...

#24 Yo no pienso comprar, no es rentable ni mentalmente sano (preocupaciones etc)...

Desde luego es mas rentable que el alquiler, otra cosa son las preocupaciones pero bueno, esta claro que no hipotecandote por encima de tus posibilidades o perspectivas no debe de haber problema alguno

#24 Ya está bien de darle cancha a estos especuladores que han jugado con la vida de muchísimas familias aprovechándose del engaño y de la corrupción.

No toda la culpa es de los especuladores, nos pusieron el caramelito en la boca y entramos al trapo, lo que no era logico era ver un pegayesos con un 325 ni fontaneros con TT`s, y no es intencion mia ofender a nadie, picamos como besugos con las hipotecas al 1% sin mirar diferenciales ni techos, he visto como el y ella (cajeros del mercadona) se fueron a vivir al Vial Norte ( Zona de Cordoba Capital a unos 6000 Euros metro) porque ganaban 3000 euros entre los dos y el banco les dio los 500 000 euros, se puso el indice Euribor al 5,25 y se fueron a vivir a casa de la suegra con dos hijas, el atico por supuesto ya es propiedad de caja Madrid, se me pasaba el, bmw z4 y ella para la familia un x3 de Bmw

Perdon a los pegayesos,fontaneros y cajeros del mercadona si se han ofendido.

Luego está el tema de peña que compra casas o pisos ( ya sea sobre plano o a obra terminada ) y cuando se van a vivir ahí, se encuentran con que la casa es una puta mierda, que a los 3 meses tienen humedades, que no les han acabado la instalación de la luz, que el primer día que llueve se les inunda el parking, etc, que al año aparecen grietas, etc y ya te puedes quejar que tienes que seguir pagando la hipoteca y encima pagar a un abogado, jeje

Entre tantas cosas... estuve trabajando en una inmobiliaria y creo que se de lo que hablo.

¿Comprar puede ser rentable?
Sí, claro... pero cuando te cobren lo que cuesta y no lo que quieren o lo que "dice" el mercado (que no tiene por qué ser real).
Siendo objetivos, ¿comprarías un MS-20 por 2100 euros? y más sabiendo en vivienda que hay millones de "MS-20" sin vender... de locos!

Actualmente hay muchísima gente con problemas para pagar la hipoteca. Depende de qué casos no me dan ninguna pena; me explico:

He visto como en programas de actualidad de TV sale gente quejándose de que les vendieron la moto y que se fueron a un chalete de 500.000€ teniendo un piso de 3 dormitorios prácticamente pagado y "en precio". La avaricia rompe el saco y el tabique del salón si es necesario.

Tenemos lo que nos merecemos y punto.

"ya no compramos en el Hipercor, compramos en el Dia, a hurtadillas... pero el Tuareg no lo vendo (es que mi vecino tiene un A6)"
mis hijos que coman de fritos que la fruta está cara... pero voy a mi trabajo que está a 15 minutos en transporte público en mi 4x4, y "asín" lo peto...

Somos lo menos sensato que ha pisado este globo, pasamos de trabajar en una fábrica a una oficina cobrando menos y trabajando más horas y nos creemos los reyes del mambo.

Ver para creer...